【第20回】「楽器可防音賃貸マンション」の具体的な投資効果とは?

前回は、「コンセプト系」の賃貸住宅に不可欠な「継続サービス」の具体的な事例を説明しました。今回は、「楽器可防音賃貸マンション」の具体的な投資効果を見ていきます。

一般賃貸マンションと比べ、収益がアップする理由

「楽器可防音賃貸マンションの運営には、入居者へのサービスも含め細かいところまで神経を使わなければならないようで、結構大変そうだ……」と思っている人もいるかもしれません。

 

しかし、私自身は、オーナーとして費やしてきた時間と手間、費用をはるかに上回るリターンを得てきたという、確かな実感と大きな満足感を覚えています。実際に、当社の物件を例にして楽器可防音賃貸マンションの具体的な投資効果をみていきましょう。

 

まず、土地オーナーの場合、全戸二重防音構造のサウンドプルーフの建築であれば、一般の鉄筋コンクリート造の物件に比べて収益(利益)を10%以上アップすることができるでしょう。賃料(平方メートル単価)でいえば、周辺相場の1.2倍前後に設定できます。この数字は、前述した東京23区近郊の楽器可物件賃料の回帰分析によって得られたデータに基づいています。

 

また、全戸三重防音構造のサウンドプルーフプロであれば、一般の鉄筋コンクリート造との物件比で、収益(利益)を20%以上アップできるでしょう。賃料(平方メートル単価)については、周辺相場の1.4〜1.5倍程度に設定できるはずです。2015年10月に竣工したサウンドプルーフプロの稼働によって、この投資効果(周辺相場の1.5倍)も実証されています。

 

ただし、募集賃料をあまり高く設定しすぎると、入居者募集に要する期間が通常より長く必要になりますので、バランスの良いプライシングを心がけてください。

敷地の形状によっては、建設に制約が入る可能性も!?

昨今の建設コストの上昇により、事業採算性があわないと断念されたケースでも、サウンドプルーフやサウンドプルーフプロの国内トップクラスの防音仕様にすることによって、収益率が改善し、プロジェクトを実現させることが可能になるかもしれません。

 

全戸三重防音構造のサウンドプルーフプロの場合は、一般の鉄筋コンクリート造の建物よりも大きな間口や階高が必要となるため、敷地の形状によってはプランが入らない可能性があります。

 

また鉄筋コンクリート造の場合、計画戸数が8戸未満の場合には、建設費が他の構造と比較して割高になるために、採算ベースに乗らない可能性が高いでしょう。

 

計画地に楽器可防音マンションが建設可能かどうか、敷地にどの程度の大きさの建物が入るか、楽器可防音マンションとした場合にどの程度の賃料が見込めるのかなど、東京23区内であればシミュレーションもできますので、お気軽にご相談ください。


本連載は、2016年3月1日刊行の書籍『”楽器可防音マンション経営”で実現する鉄壁の資産防衛』から抜粋したものです。その後の税制改正等、最新の内容には対応していない可能性もございますので、あらかじめご了承ください。

大塚五郎右エ門

ツナガルホールディングス株式会社
ツナガルデザイン株式会社
代表取締役CEO

University of Wales(英国国立ウェールズ大学経営大学院)にてMBAを取得。鎌倉時代から700年続き、「大田区で一番古い地主」といわれている27代目。一級建築士、宅地建物取引士。不動産コンサルティングマスター。土地有効活用の企画・資産組み替え・設計・仕入・ファイナンス・開発・賃貸・管理まで、オーナーの手を煩わせることなく、「ワンストップ」でサポートしている。資産家に向け、「相続税対策・資産承継等に貢献できる賃貸経営」の提案を行う。2015年、日本初の集合住宅の防音構造(「全戸三重防音構造」)で特許を取得。

『”楽器可防音マンション経営”で実現する鉄壁の資産防衛』
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出版 幻冬舎  発行日 2016年3月1日
著者 大塚五郎右エ門
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注)2016/4/24調査時点

資産を守り抜くには「投資」で増やすしかない時代――
しかし、株や債券、投信といった人気商品はリスクばかりが大きく、資産を食い潰す危険性をはらんでいます。長期にわたり安定した収入を得るために、いまもっとも注目すべきは収益不動産への投資です。「希少性」「将来性」「好立地」の一棟マンション、とくに「楽器が弾ける防音物件」ならば、時流に左右されず、鉄壁の資産防衛を実現できるのです。

 

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