一棟マンション投資で得られる5つのベネフィットとは?

東京23区内の防音マンションへの「新築一棟マンション投資」なら、オーナーさまは5つのベネフィット(便益)を得ることができます。

【一棟マンション投資で得られる5つのベネフィット】


ベネフィット1.一棟所有
区分所有ではなく、一棟まるごとオーナーシップを発揮できるのが一棟マンション投資の醍醐味です。

区分所有マンションの場合は、将来所有者が高齢化すると相続などで権利関係が複雑になり、管理費や修繕積立金の不払い等によって管理の質が悪化し、スラム化するリスクもあります。大規模修繕や将来の建替えは区分所有者の合意が纏まらない場合には、思うように計画が進まない可能性もあります。

新築であれば、当初10~15年程度は大規模修繕は発生しません。
将来、外装やエントランスホールなど共用部分のリフォームや大規模修繕などもオーナーさまの意向に沿って、最適なタイミングで独自に予算に合わせて修繕を計画することが可能になります。

将来の建替えに関しても、区分所有マンションでは区分所有者及び議決権の各5分の4以上の多数決による建替え決議を経なければ、建替える事が出来ませんが、一棟マンション投資の場合には、オーナーチェンジ(所有者が変わる)などのタイミングで一斉に定期借家契約に切り替えることで、建物賃貸借期間の満了時に入居者に立ち退いて頂き、計画的に建替えを行うことも可能です。

所有または購入されたマンション用地に、ご自身でマンションを建設される場合には、オーナーさまが企画・設計・建築のプロセスに関わる事が出来るのも特徴です。企画時には立地により地下の有効活用や1階に貸店舗を構える事で、さらなる収益の増加を狙う事も可能になります。

1部屋しかない区分所有マンションの場合は、空室が発生しますと、稼働率がゼロになり、収入が全くなくなってしまいますが、一棟マンションの場合には、部屋数が多いほど分散することで空室リスクが低減し、収益性を安定させることができるのです。


ベネフィット2.資産価値
地方の物件には高い利回りが謳われているものがありますが、さらに生産年齢人口が減少する10年後に、果たして現在の稼働率や賃料を維持出来ていて、売りたい時に買い手がすぐに現れるでしょうか?将来、稼働率が低くなった地方の物件に買い手にスムーズにローンが付くでしょうか?

中古物件の場合には、昭和56年6月1日施行の新耐震基準に適合しているだけでなく、最新基準(新・新耐震基準)に適合しているか確認する必要があります。平成19年(2000年)6月20日の改正建築基準法施行以前の建築は、最新基準(新・新耐震基準)を満たしておらず、耐震性にやや疑問が残ります。熊本地震でも最新基準の建築における被害は、新耐震基準の建物と比較して圧倒的に少なかったというデータが出ております。また中古物件の場合には購入時に気付かなかった瑕疵(かし)が後になって見つかり、予想していなかった修繕が必要になるケースもあります。

新築物件には新築プレミアムといって、中古物件と比較してある程度賃料が高く設定されているケースがありますが、防音マンションの場合には築年数が経過しても、賃料がほとんど下落しない傾向がありますので、新築時の入居者が退去したからと言って、大きく募集賃料を下げる必要はありません。(防音マンションの賃料の回帰分析により、築年数が賃料にほとんど影響しない事が統計的に分かっています。)

したがって最新基準(新・新耐震基準)を満たしている新築または築浅(2000年6月20日以降に建設)の一棟マンション(高性能防音マンション)は、耐震性が高く資産価値が下落しにくい特徴があると言えます。

郊外からの人口流入が進む東京23区内の立地のなかでも、治安が良く居住地として継続して人気の高い城南エリア(大田区・品川区・世田谷区・目黒区・渋谷区・港区)の新築一棟マンションは、将来にわたって高い資産価値を維持することが期待できます。常に住まいの人気ランキング上位の東横線の自由が丘や中目黒を擁する目黒区、公園や緑地の多い世田谷区は砧地域や玉川地域、烏山地域を中心に今後も人口増加が見込まれ、世界の玄関口となる羽田空港のさらなる拡張が見込まれる大田区や2027年にリニアモーターカーが開通予定の品川など、今後も国が主導する再開発が進み人口増加が期待できます。


ベネフィット3.節税効果
2015年から相続税の課税対象者の数が2倍になったと言われています。さらにタワーマンションに対する固定資産税等の課税強化が行われる中、相続税対策として「一棟マンション」は今後も大きな節税効果を狙う事が可能です。基本的に新築一棟マンションの相続税評価は、土地が路線価評価、建物が固定資産評価となり、土地よりも建物の方が時価と相続税評価額の乖離(圧縮効果)が大きくなります。

一般的な鉄筋コンクリート造の建築物よりも防音構造設備などの分の建物価格が大きい「一棟防音マンション」は、経費となる減価償却費が大きく計上できることで毎年の税金を低く抑える効果があり、長期のお借入れと組み合わせることで相続税における建物評価額の圧縮効果が、大きくなることが期待出来ます。負担の大きい相続税を軽減することで、次世代へより多くの資産を継承することが可能になります。


ベネフィット4.安定経営 
圧倒的な賃貸需要に対して供給の少ない高性能な防音マンションは、ウェイティング(入居待ち)が発生するほどの人気があります。楽器可防音マンションは、単なる音楽練習用途だけでなく、DTM(作曲)や録音、ホームコンサート、映像の撮影
、さらに世界へ向けてライブ動画配信までも可能です。入居者層としては、音大生、音楽を趣味とする社会人、プロの演奏家、音楽教室の経営者に至るまで幅広いターゲットが存在します。

さらに防音性能の高い一棟マンションの希少性模倣困難性(新築の鉄筋コンクリート造に防音設備工事を付加しないと高い防音性能が確保できないため、木造・鉄骨造や中古からのリノベーションでは対応出来ない)により、賃料下降硬直性(家賃が下落しにくい性質)と高い稼働率(入居待ちが発生するほど)によって、長期安定したキャッシュフローを得ることができます。

24時間楽器演奏が可能な高性能防音マンションは、東京23区内を中心にまだ2000戸程度しか存在しておりません。人口比率で約3%の人々が週に1回以上楽器を演奏していることから、我々は東京だけでも10万戸以上の防音賃貸需要があると考えています。
注)2016年弊社調査による


ベネフィット5.社会貢献
日本の密集した住宅環境は海外に比べて決して良い演奏環境とは言えません。高度成長した日本の集合住宅は、量としては十分確保されましたが、質においては満足と言える防音性能を確保出来ていません。結果、既存の集合住宅に住む入居者の多くが騒音に関する不満を抱えながら生活をしています。過去に集積した防音性能の劣る日本の建築ストックでは、楽器練習などを長時間集中して行う事が出来ませんでした。

24時間楽器演奏可能な一棟マンション(高性能防音マンション)には音楽家のたまごである音大生やプロの音楽家、芸能界で活躍しTVに出演している芸能人等が多く入居し、そこでは常に新しい音楽が生まれています。高性能な防音型一棟マンションに投資をされるオーナーさまは、優れた音楽家を育むためのインフラを社会に提供する役割を担うことになります。自分の所有するマンションの入居者がプロの音楽家となり、世界で活躍するまでに成長するのを目の当たりにする事は、オーナーさまにとって言葉で表すことの出来ない喜びをもたらすでしょう。


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