賃料を周辺相場より高く設定できる理由とは?

賃料を周辺相場より高く設定できる理由とは?

Q1.楽器可賃貸に顧客が求めている価値は何ですか?
A1.楽器可賃貸マンションの賃料に与えている影響度を調査したところ、
1位 専有面積  2位 遮音性能  3位 都心までの所要時間  4位 築年数となっています。

楽器可賃貸の賃料に与える影響度(t)の割合

t値

出典:東京近郊の楽器可賃貸住宅の賃料の重回帰分析:調査時点2015年3月 IBM SPSS(予測分析ソフトウェア)利用・標本数1382・決定係数(重決定R2)=0.73 より弊社作成


Q2.東京近郊の楽器可賃貸の賃料データの回帰分析により、どの様な事実が分かりましたか?
A2.楽器可賃貸の顧客は、立地(都心までの所要時間)よりも遮音性能を重視していることから、遮音性能が高ければ、多少立地が悪くても楽器可賃貸経営は通用する可能性が高いことが分かりました。
入居者は高い遮音性能を求めているため、遮音性能は高ければ高いほど差別化が出来るため、賃料がより高く設定できる様になります。
楽器可賃貸では、築年数がほとんど賃料に影響していないため、新築で建てると高い賃料が続き、資産価値(収益価格)が下がりにくいことも分かりました。

 

Q3.他社の楽器可賃貸を寄せ付けない24時間演奏可能な圧倒的な防音性能の確保によって、賃料は周辺相場よりどれくらい高く設定できますか?
A3.弊社の事例では、遮音性能目標値70dB(500Hz)の楽器可賃貸サウンドプルーフ®21%、遮音性能目標値100dB(500Hz)のサウンドプルーフプロ®54ほど、募集賃料を周辺相場よりも高く設定できています。

サウンドプルーフ蒲田イースト

サウンドプルーフ蒲田イースト

京急本線「京急蒲田」駅徒歩3分
1Kタイプ 22.4㎡
通常のRC造1Kタイプの家賃相場   78,500円(管理費込)
サウンドプルーフ蒲田イーストの家賃    95,000(管理費込)
サウンドプルーフの遮音性能 70dB(500Hz)
グランドピアノ・木管楽器等の24時間演奏が可能な遮音性能
周辺相場より21.0%高い賃料

 

サウンドプルーフプロ多摩川

サウンドプルーフプロ多摩川

東急多摩川線「多摩川」駅徒歩4分
1Kタイプ 22.13㎡
通常のRC造1Kタイプの家賃相場   70,400(管理費込)
サウンドプルーフプロ多摩川の家賃 109,000(管理費込)
サウンドプルーフプロ®の遮音性能 100dB(500Hz)
生ドラム・金管楽器等の24時間演奏が可能な遮音性能
周辺相場より54.8%高い賃料

※家賃相場はHOMES家賃相場情報にて、最寄駅設定後に物件種別(マンション)・1Kタイプ・床面積(20~25㎡)として2016年2月弊社調査。弊社物件の家賃は過去の事例です。賃料は募集時期・間取り等により異なります。

Q4.なぜこれほどまで周辺相場より賃料を高く設定しても満室経営が可能になっているのでしょうか?

A4.他社の追随を許さない24時間演奏可能な圧倒的な遮音性能を追求することによって、競争優位性が確立できるため、差別化によって高い稼働率と高い賃料を維持することが出来ています。
 現在の楽器可賃貸市場では、70dB(500Hz)未満の遮音性しかない夜間の演奏も出来ない様な低品質の楽器可マンションが数多く混在していますので、新築時に遮音性能を24時間演奏可能な高いレベルに設定することで競争優位性を確保できます。特別に広告費用をかけなくても、入居者さまからサウンドプルーフの遮音性能の高さや音楽と共に生活する楽しさ・暮らしやすさが口コミで広がっています。

 

Q5.楽器可賃貸サウンドプルーフ®なら将来に亘って資産価値が下がらないというのはなぜですか?
A5.既存の建築ストック群からの転用が極めて困難だからです。
既存のコンクリート造のマンションに防音工事を施して楽器可マンションに転用しようとしても、一戸だけの防音工事だけで遮音性能を24時間楽器演奏が可能な70dB(500Hz)以上にすることは構造的・コスト的に不可能に近いため、大量の建築ストック群からの転用が出来ないのです。
また防音性能は質量に比例するので、質量の軽い木造や大手ハウスメーカーの施工する鉄骨造では構造的に不利であり、サウンドプルーフの様な高い遮音性を確保することは極めて困難です。この様に、模倣困難性が極めて高く、希少性が保たれることから、将来にわたって高い資産価値を維持することが期待できます。

只今、資料請求やお問い合わせを頂きました方にもれなく、楽器可賃貸サウンドプルーフ®のパンフレットおよび幻冬舎出版『”楽器可防音マンション経営”で実現する鉄壁の資産防衛』をプレゼントいたします。

 
注)弊社ホームページ記載内容・画像等の無断転載・無断利用を固く禁じます。

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