LOCATION【ロケーション】


東京23区内の中でも居住地として人気が有り、さらなる人口増加が見込める城南エリア(大田区・品川区・世田谷区・目黒区)に特化して一棟防音マンションを建築しています。

入居者の確保、高稼働が期待できる「城南4区」

基本的に楽器可防音賃貸マンションはどのようなエリアでも展開することが可能ですが、より多くの収益をあげるためには、安定した賃貸需要が見込める地域を選ぶことが望ましいのはいうまでもありません。

それでは、楽器可防音賃貸マンションにとって最も理想的といえるエリアはどこなのでしょうか。単刀直入にいえば、東京の城南エリア、その中でも「城南4区」と呼ばれる場所になります。

「城南」とは、江戸城、すなわち皇居の南に位置している場所であり、具体的には目黒、大田、品川、世田谷、渋谷、港の6区を指します。このエリアのうち渋谷、港の2区を除いたのが「城南4区」になります。

そもそも、城南エリアはいずれも都心へのアクセスが非常によく、ショッピングや観光を楽しめる多数のスポットを擁しているために人気が高く、このエリア内であればどの区であっても、基本的には確実に入居者を確保でき高稼働となるのは間違いありません。

土地が高騰しすぎた「渋谷区と港区」

では、なぜ渋谷区、港区をあえて除外しているのか?そのワケは、現時点ですでにこの2区の土地が高騰しすぎており、利回りを求めるには他の4区に比べて不利となっているためです。また、用地取得競争が激化しているために、この2区で土地を取得することは、もはやほとんど不可能です。

また、渋谷区、港区は、その中心地である渋谷駅周辺や六本木近辺が治安の面で問題を抱えていることも懸念材料となります。単身者のみを対象とするのであればよいでしょうが、周辺環境も含めた安全性が重視されるファミリータイプのマンションを求めている人からは敬遠される可能性があります。

こうした理由から渋谷、港の2区を除き、いわば消去法として、目黒、大田、品川、世田谷の「城南4区」を強くお勧めしています。

[図表] 城南4区

住環境の良さはまさに完璧!?の「目黒区」

目黒区は、中目黒、代官山、自由が丘という全国的にも知られている人気スポットを抱えています。

その魅力を一言でいえば、完璧といってもよい住環境の高さにあります。まず、交通の便のよさはいうまでもありません。たとえば、中目黒駅、代官山駅からは、都心の玄関口である渋谷駅まで5分以内で行けます(中目黒駅であれば渋谷駅の隣にある恵比寿駅まで徒歩圏内です)。

それでいながら、渋谷の街のようにざわついた雰囲気はありません。渋谷駅周辺などは、夜になれば若者らが集まり、大声をあげて騒ぐことも珍しくありません。サッカー・ワールドカップの日本代表の対戦試合のたびに、騒動に備えて警察が渋谷の交差点を取り囲み、厳重な警戒体制をとっている様子をテレビなどで目にした人もいるはずです。

常に「住みたい街」ランキング上位の自由が丘

それに比べて、目黒区は、中目黒にしても代官山にしても、また自由が丘にしても、駅周辺を含め昼夜を問わず非常に落ち着いたたたずまいを醸し出しています。何の危険も感じることなく、家族で安心して暮らすことができます。

しかも、これらの街にはおしゃれで個性的なショップが並んでおり、ウインドウショッピングをするだけでも心が躍ることでしょう。

自由が丘は、同駅と渋谷・二子玉川の3駅に対して東急電鉄が「トライアングルチケット」という周遊きっぷを発売するなどブランディングを強化しており、女性や子どもが安心して過ごせる街として、常に住みたい街ランキング上位にランクインしています。

また、41ヘクタールもの広大な敷地面積をもつ駒沢公園や、目黒川が桜の名所として知られているように緑も豊かです。

緑が多く、高級住宅街としても人気の「世田谷区」

世田谷区も目黒区と同様に、良好な住環境が大きな魅力といえるでしょう。同区内の経堂、成城などは昔から高級住宅街として人気を集めています。自然にも恵まれており、緑被率(樹林や草地、農地などの緑で覆われている割合)は30%以上で、23区内の平均20%を大きく上回っています。

また、昔から教育熱心な土地柄でもあることから、高学歴志向の家庭に好まれる傾向がみられます。そのような住みやすさが多くの人々を引き寄せているのか、人口も増え続けています。

下のグラフは世田谷区の将来的な人口の推移を推計したものです。今後、全国的に人口が減り続ける中で、世田谷区では逆に増加すると予測されているのです。

【図表 世田谷区人口の将来推移】

再開発で下北沢がニューヨークの観光名所のように!?

また、人口の中核となる15歳以上65歳未満の人口層、すなわち生産年齢人口も増えることが指摘されています(世田谷区の生産年齢人口の構成比は東京都や全国と比べても格段に高いことがわかります)。

また、都会と下町の雰囲気が混交した三軒茶屋や下北沢、東京大学の教養学部キャンパスのある駒場周辺など個性的な町が多いのも世田谷区の特色の一つといえます。ちなみに、現在、下北沢では再開発が進められています。

具体的には、2013年3月にこの地域で小田急線の地下化が行われており、その線路跡地の利用が図られています。区の説明によれば、ニューヨークの観光名所「ハイライン」のような、「ゆったりと人と人とがつながるコミュニケーションの舞台装置」のような景観づくりが計画されています。

リニア開発の恩恵を受ける「品川区」

品川区はこれまで、ターミナル駅である品川駅を中心に数多くの企業がオフィスを構えてきました。そのため、ビジネスパーソンを中心に安定した賃貸需要が確保されてきましたが、今後さらに賃貸マーケットの拡大が見込める大きなイベントが控えています。

まず一つは、現在進められている大規模な再開発事業です。2020年の東京オリンピック・パラリンピックに向けて都心部ではいたるところで再開発が計画されていますが、その中で最もスケールが大きく注目を集めているのが、品川エリアの再開発なのです。

この再開発事業の中核となるのは、品川駅と田町駅の間にできる山手線・京浜東北線の新駅です。車両基地の見直しで生じる約13ヘクタールの広大な敷地の中に設置され、オリンピック開催にあわせて暫定開業する予定です。一帯にはマンション、オフィスや商業施設が入る高層ビルも建設されます。

またもう一つの〝ビッグ・イベント〞は、リニアモーターカー(リニア)の開通です。リニアは品川駅と名古屋駅の間を最速40分で結ぶことが予定されています。開通は2027年になりますが、それに伴うインフラ整備の恩恵を最も享受するといわれているのが品川区なのです。そのために、オリンピックの後もリニアへの期待から品川区の不動産価格は上昇し続けることが予想されています。

陸・空と交通手段が最も充実した「大田区」

大田区に対しては、同区が〝モノづくりの町〞として知られているために町工場の立ち並ぶイメージをもつ人が多いかもしれませんが、実は閑静な住宅街も少なくありません。高級住宅地の代名詞として知られるあの田園調布も大田区の中にありますし、山王、雪谷、久が原なども快適な住宅地として昔から根強い人気を誇ってきました。

また、大田区役所をはじめとした行政機能が集まっている蒲田には一大商業エリアが形成されており、ショッピングの楽しみも満喫することができます。しかも、大田区は、環状八号線、環状七号線、第一京浜、第二京浜、中原街道、池上通り、多摩堤通り、産業道路などの主要道路が走り、鉄道もJR京浜東北線、東急池上線・多摩川線、京急本線・空港線など複数の路線を利用できます。

さらには、空の玄関・羽田空港も擁しており、交通手段が最も充実したエリアといえるでしょう。さらに、品川区と同様、大田区でも現在、大規模な再開発プロジェクトが進行しているところです。

一つは羽田空港の拡張事業です。2010年に4本目の滑走路が整備され、国際線旅客ターミナルも増築されました。その結果、2014年度には国際線の発着枠が年3万回増え、これまでの1.5倍にあたる年9万回へと拡大しました。目下、東京オリンピックにあわせて新たに5本目の滑走路整備の話ももちあがっています。

またもう一つ、現在、京急線の連続立体交差化とあわせて、「京急蒲田」駅西口約1ヘクタールの区域において大規模な再開発が進められています。2015年12月20日、東急線に「蒲蒲線」の絵が描かれたラッピング電車が登場し、人々を驚かせました。

「蒲蒲線」とは、約800メートル離れている東急・JR蒲田駅と京急蒲田駅を接続する新路線の構想です。羽田空港に直結している京急空港線と東急多摩川線を連携し、空港アクセス線として活用するために「新空港線」とも表現されており、実現が期待されています。

とりわけ、羽田空港の拡大は、国内外への出入り口として大田区の魅力を、今後より高めることになるでしょう。国内はもちろん国外からも多くの人を引き寄せるはずであり、同区の発展がさらに促されるのは間違いありません。

 

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